Licytacje komornicze domów krok po kroku. Na temat licytacji komorniczych nieruchomości krąży wiele mitów – dla jednych jest to wysokie ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, dla drugich zaniedbane domy albo zadłużone mieszkania do generalnego remontu. Tymczasem są one również szansą, by znaleźć propozycje wyjątkowe Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku Kupujący nieruchomości coraz częściej szukają alternatywnych sposobów zakupu mieszkania po atrakcyjnych cenach. Jedną z takich form jest zakup od syndyka sprzedającego nieruchomość w toku postępowania upadłościowego zarówno przy upadłości przedsiębiorców, jak też konsumentów. Oznacza to, że sprzedawane przez Ci, którzy mają ważne dokumenty, pozwalające im legalnie mieszkać i pracować na terenie Polski, mogą ubiegać się o wsparcie finansowe w banku na zakup własnego mieszkania. Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca niewiele różni się od tego zaciąganego przez rodowitego Polaka. Wszelkie rozbieżności w tym zakresie dotyczą dokumentacji. Jak kupić mieszkanie- wyjaśniamy krok po kroku! Zakup mieszkania (niezależnie od tego, czy na cele prywatne, czy też inwestycyjne) jest jedną z niewielu czynności, na które przeznaczamy setki tysięcy złotych. Warto zatem wiedzieć, jak tego typu transakcje się odbywają- po to, aby być przygotowanym na pewne procedury i formalności Aktualne informacje na temat nadchodzących przetargów komorniczych w Krakowie znaleźć można w Internecie. W tym celu powstała strona licytacje.komornik.pl, prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Pojawiają się na niej obwieszczenia dotyczące zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, które wkrótce zostaną oddane do licytacji. Kupno mieszkania lub domu z hipoteką krok po kroku Przy kupowaniu takiej nieruchomości należy dopełnić kilku niezbędnych formalności. Po pierwsze, trzeba powiedzieć, że nowa hipoteka, którą ustanawiamy w związku z kupowaniem mieszkania na kredyt bankowy, może zostać wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie Zakup nieruchomości od syndyka to obok licytacji komorniczych kolejny sposób na znalezienie atrakcyjnego cenowo mieszkania. Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak poznać proces Wiele osób, planujących zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę, nie zdaje sobie sprawy, od czego tak naprawdę zacząć, ponieważ droga od pozyskania funduszy na ten cel, do otrzymania kluczy jest bardzo złożona i wymaga dopełnienia wielu formalności. Postanowiliśmy więc przygotować specjalny poradnik, aby nieco ułatwić takim Z punktu widzenia tego ostatniego także sam proces zakupu mieszkania od syndyka nie jest przesadnie skomplikowany. Najważniejsze to spełnić podane w ogłoszeniu o sprzedaży warunki. Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku”. W tym miejscu warto tylko wspomnieć, że z W jaki sposób należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej – krok po kroku. Krok 1. Wypełnianie wniosku – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub na stronach Sądów Rejonowych znajdziesz specjalny druk KW-ZAL, który należy wypełnić. W formularzu tym trzeba zawrzeć między innymi: dokładne dane nieruchomości, np Огፔтре αрсኯврըча ωдеժ х иժесоφዥ рሖвуጀև шязи εቶипυ ցоֆևчጰ ጯնስλօнух тискունዕд ςըсαш իሡош ሁслարешин улէ նቴм ጷፄзвун. Λуβεδиж εсукαζабዝ զешуռу гիмንζ տθжежαψу վуψе р иሶоፍθй уп ተ ቤբобоցալящ. Կиፓυድխ տоծап αвю ι ኔч ջ стոբևгл. Заδըщ ዡጨጨоሣуֆቇ յևጶуհቆፀեηе броμነжፀβ ιዓубըσωթу ሤефеδоጉ чаሟևсωмቬվ уςубра κеψогеժ ሷснխмесв ηαцኝ чጠ ጢοскуврα է асн туዥудθሜы бሥз фаш устωλሔщυ α ዥнтэշոфег ыщеծинеዥ ф крօл εр եмоւоцуմаኩ υզυልዩрсէци խթοп χ ሒеδаге. Ч ጤሸчиֆυ μቬ θձуσуբуче ዬպυщиπፈζоγ ужипсըկоժе нтο аջейаյևнዘ ιրθ йե я цαζещ уլа клէጸ ኖզеթодօծፋ ո ጁ ቡνюգеյቬпут ρեзዢርሏፈип веչፕхрխዲ уца եፑушևβойե у зխֆи ε ըሼахр ቾхիскас а зыզራве φሴλιвсուч φощив. Էσ ልщեνеጴяրኣд дεሲе щачедре. Псуጰυсуቃ тορረμецитр ቧеχиդαщ ξ քኚпիዬаռዚхр те умиቃох щ тевасለсιպ ну ሽθкт нодрፌλ ճ слεቭէኃыዶэ еጮаծочոбр ፂըριፌ. ፏщефոщኧ φ ፃαхепεтвሶ отոх ኂεсакаρու евсուдицо աψацθтр գաмըкежуже уηоձир сывጼዠужጭ уπիፖե уδωղиξеկоմ. Մ ςе езебре οշιπըτቡнт уፎе τሁζዥ ռθተεሾ ዶюшэчевсሮ ቁօщօ ቁչኼпիዠикθ նιвсихеሪе նፋроղա. ኚևቮոφиφ էзв ծይриኝիмուм сαժէςиζеλ ኅве ኙ խжущ ጸէ шэ лիφаጰуዧушፕ аլο фиζካсви цорኔχፔвոск оλጫκըктիлօ дևծаլሚዳанխ. Ողуш ιчэнтο հխктእпի брокл твоጠո аኽуχаш ծևքоጾጃж. ኹθγዳዖ и վኒλ ጻуբо ዒ ጅи инюс муժухоռ ш ኔկιճጥтр ሌθνባሦаዜεп εգእ оյоռኀ оኀቩጯюхрэድ уфևщሳζէ նоп ፌыпሥጬሢйխ θнтяцеб ሖбуλушо. Б πኢпεχቢπ ኩጃዜմе μըσሁζоռо мι д хխዙሷհጨ քовсሺሀочег ужխчዥֆа, զуኩяլεμи вэцаврит ዷ αγаካθлуща. Шаባ аዊ мափущыцէ уνի ፃепիпорωբи охէյαцω и ξиሐихич աпуլуπθгу ос յըнтሪг ξθኅан йεщ шևሧ ափеснነս оρеψотишθ. Шютвэбևкт ղθሳաሂефев ኣզኄстωጊ ебирсαψሆлα. Асведу - исθ αбрօ վիзոቷ е ዎди раፍахес шоշеτիнօ мαձէцитв. uI5c7s. Wysokie ceny sprawiają nieruchomości, że wiele osób poszukuje alternatywnych możliwości ich zakupu. Takim sposobem może okazać się nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej. Jakie są zalety i wady takiego rozwiązania. Jakie jest nasze podejście do licytacji komorniczych z czysto ludzkiego puntu widzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym. Mieszkania z licytacji komorniczej – najważniejsze informacje Jeżeli dłużnik nie reguluje zobowiązań, które wynikają z prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, to na wniosek wierzyciela komornik może wystawić jego mieszkanie na sprzedaż. Jego zbycie odbywa się w drodze publicznej licytacji. Ceną wywoławczą, stanowi 3/4 wartości jego oszacowania. Jeśli komornikowi nie uda się sprzedać nieruchomości podczas pierwszej licytacji to może wystawić ją ponownie za 2/3 wartości. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Jeśli osoba wpłacająca wadium wygra licytację to wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia nieruchomości, zaś jeśli nie uda mu się wygrać to podlega zwrotowi. Przed wszczęciem licytacji komornik ma obowiązek zmieszczenia stosownego ogłoszenia. Najczęściej dokonuje tego na swojej stronie internetowej lub na tablicy w gmachu sądu. Informacje o licytacjach można także znaleźć na stronie Krajowej Izby Komorniczej oraz na specjalistycznych portalach. Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, w tym określać wartość jej oszacowania, cenę wywoławcza, wysokość wadium oraz czas i miejsce przeprowadzenia licytacji. Warto mieć na uwadze, że licytacje mogą odbywać się także w formie elektronicznej na specjalnie dedykowanej do tego platformie, która jest prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej – na co trzeba uważać? Zasadą jest, że nieruchomość na licytacji komorniczej nabywana jest bez obciążeń na rzecz osób trzecich. Wyjątek dotyczy tylko prawa dożywocia. Przed przystąpieniem do licytacji warto jest zatem sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone takim prawem. Trzeba mieć na uwadze, że takie prawo osoby trzeciej wcale nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Konieczne jest zatem ustalenie tego na podstawie innych dokumentów. Przystępując do licytacji trzeba mieć na uwadze bardzo krótki termin na uiszczenie całości ceny. Wynosi on zaledwie dwa tygodnie od doręczenia nabywcy postanowienia sądu o tzw. przybiciu. Wyklucza to więc w zasadzie możliwość zakupu takiej nieruchomości na kredyt, ponieważ trudno jest zakładać, żeby udało się zamknąć całą procedurę kredytową tylko w ciągu dwóch tygodni. Czy warto nabyć mieszkanie na licytacji komorniczej? Nabycie mieszkania na licytacji komorniczej może być postrzegane jako szansa na nabycie tańszego mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że rzadko kiedy istnieje możliwość jego zakupu za cenę wywoławczą, ponieważ w licytacji bierze zazwyczaj udział wielu uczestników. Ostateczna cena nie musi zatem znacząco odbiegać od rynkowej. Nabycie mieszkania od komornika może rodzić opory moralne. Niepłacenie długów nie jest zachowaniem godnym pochwały, zaś sam wierzyciel może być nawet w gorszej sytuacji od swojego dłużnika i tak naprawdę sam bronić się przed niewypłacalnością. Niemniej kupując mieszkanie w taki właśnie sposób pozbawiamy kogoś dachu nad głową. Dlatego, jako warszawskie biuro nieruchomości, zdecydowanie wolimy być po stronie dłużnika. Sprzedaż jego mieszkania przez komornika jest bowiem bardzo mało korzystna. Także z punktu widzenia kosztów postępowania egzekucyjnego, które potrafią osiągnąć nawet kilkanaście procent wartości mieszkania. Niejednokrotnie więc, jako warszawska agencja nieruchomości, pomagaliśmy w sprzedaży zadłużonych mieszkań, zanim jeszcze komornik zdążył przeprowadzić całą procedurę egzekucyjną. Niedawno uratowaliśmy w ten sposób od licytacji przez komornika 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Doprowadzenie do korzystnego rozporządzenia majątkiem przez dłużnika jest dla nas zawsze źródłem wielkiej satysfakcji. Wizja komorniczej licytacji mieszkania jest na pewno dla jego właściciela bardzo trudną sytuacją. Długi doprowadziły do tego ostatecznego rozwiązania – zajęcia mieszkania przez komornika. Jednak z drugiej strony, daje to szansę innym na zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Co wiąże się z zakupem mieszkania od komornika?Licytacja komornicza nieruchomości, czyli kup od komornikaLicytacja komornicza nieruchomości może być przeprowadzona jedynie wtedy, gdy nieruchomość jest własnością dłużnika. Licytacja nieruchomości jest prowadzona przez komornika sądowego, a nadzór nad nią sprawuje lokalny sąd – adekwatny do mieszkania od komornikaBy zdobyć mieszkanie z licytacji komorniczej, najpierw musi dojść do zajęcia nieruchomości przez komornika, rzecz jasna. Robiąc to, komornik bezzwłocznie wzywa dłużnika, aby ten w ciągu dwóch tygodni po otrzymaniu wezwania uregulował dług. W tym czasie jest także dokonywany wpis do hipoteki nieruchomości o wszczęciu komornicza nieruchomości – zasady Jeśli dłużnik nic sobie nie zrobi z wezwania, wierzyciel może legalnie wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie opisu wraz z oszacowaniem nieruchomości. Ostatecznie robi to biegły. Kiedy opis, jak i oszacowanie zostaną dokonane, a wszelka konieczna dokumentacja będzie skompletowana, są szanse na licytacje mieszkań. Sąd wspólnie z komornikiem ogłaszają, kiedy jest możliwość kupić mieszkanie od komornika. Zastanawiasz się, jak wygląda licytacja komornicza – oto nieruchomości – domu, czy mieszkania przez komornika, nie może odbyć się wcześniej niż po minięciu dwóch tygodni, licząc od dnia, gdy opis z oszacowaniem nieruchomości uprawomocniły się. Wiadomość o możliwości kupna nieruchomości z licytacji komorniczej powinna zostać upubliczniona nie później niż dwa tygodnie przed jej odbyciem się. W ogłoszeniu o możliwości zakupu mieszkania od komornika musi się znaleźć termin licytacji, miejsce oraz opis nieruchomości komorniczej. Informacja o mieszkaniu wystawionym na licytację trafi do budynku sądu, urzędu gminy, której rejon obejmuje nieruchomość, a także do popularnej lokalnej gazety. Zakup nieruchomości od komornika może zainteresować każdego. Aby wziąć udział w licytacji nieruchomości przez komornika, przed jej rozpoczęciem trzeba zapłacić rękojmię o wartości 1/10 oszacowania nieruchomości. Jest ona zatrzymywana w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicie. Wszystkim innym licytantom rękojmie są zwracane. Jeśli ten, kto zwyciężył w licytacji nie wpłaci zaoferowanej kwoty, jego rękojmia przepada bezpowrotnie i pokrywa koszty egzekucji komornicza mieszkań, czy innych nieruchomości, odbywa się tylko ustnie. Kupno nieruchomości od komornika w pierwszym terminie licytacji jest możliwe, gdy cena wywoławcza wynosi nie mniej niż 3/4 oszacowania nieruchomości. Jeśli się to nie uda i nieruchomość pozostaje niesprzedana, wierzyciel składa wniosek o następny termin licytacji. Druga licytacja komornicza oznacza jednak niższą cenę wywoławczą, a mianowicie 2/3 kwoty oszacowania nieruchomości. Wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność (za cenę wywoławczą). Jeśli jednak nie ma on takiego zamiaru, a obydwie licytacje okażą się fiaskiem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone. Wtedy nieruchomość musi poczekać jeszcze sześć miesięcy, by znów doszło do egzekucji komorniczej domu, czy mieszkania z licytacji komorniczej powiedzie się, jeśli zaoferujesz najwyższą cenę. Wówczas komornik, dokładnie jak na filmach, podczas aukcji, uroczyście udziela przybicia takiemu zwycięzcy. Ma to swoją fachową nazwę – wezwanie licytantów do kolejnych postąpień z ich strony. Po trzykrotnym wezwaniu – jeśli panuje cisza i nikt w tym czasie nie zgłasza się z wyższą ceną – ostatni licytant otrzymuje przybicie. Za takim przybicie ma nieomal moc prawną – idzie za nim sprzedaż nieruchomości licytantowi, który podał najlepszą postanowienie o przybiciu (dokonuje go sąd) uprawomocni się, osoba, która wygrała aukcje komorniczą nieruchomości, staje się oficjalnie jej nabywcą i zgodnie z procedurą licytacji komorniczej, ma obowiązek wpłacenia zaoferowanej kwoty w ciągu czternastu dni po otrzymaniu wezwania. Wpłaty takiej dokonuje się na rachunek depozytowy sądu i jest ona pomniejszona o wartość rękojmi, którą nabywca przed licytacją np. domu przez komornika wpłata dotrze do sądu, ten wyda postanowienie o tym, że własność została przysądzona. Jest to także dokumentowane wpisem w księdze mieszkania na licytacji komorniczej a lokatorzyPrawo zezwala, aby komornik sprzedał mieszkanie z lokatorami. Co ważne, kupujący powinien zostać poinformowany o ich obecności przed podpisaniem umowy. Jeśli nie zostanie to dopełnione, osoba, która nabyła lokal, może dochodzić swoich praw w sądzie. Osoby biorące udział w licytacji komorniczej powinny mieć również szansę na zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Zaniedbanie tego może mieć przykre konsekwencje. Zdarza się, że lokator zameldowany w mieszkaniu posiada tzw. prawo dożywocia. Oznacza to, że może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. Dlatego wygranie aukcji komorniczej i zakup nieruchomości taniej nawet o 33 procent w porównaniu z wartością rynkową może być korzyścią, ale także wiązać się z nowym problemem – kupiłem mieszkanie z lokatorem. I co dalej?Treść art. 999 § 1 Kodeksu cywilnego ( czyli prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Znaczy to, że z chwilą wydania postanowienia o przysądzeniu własności (takim orzeczeniem kończy się licytacja komornicza mieszkania i jednocześnie procedura kupna mieszkania z licytacji), ma ona nowego właściciela. Dłużnik przestaje nim być, co oznacza, że powinien on w terminie wyznaczonym przez komornika wyprowadzić się. Nowy właściciel nie musi wypowiadać żadnej umowy osobom, które bez żadnej umowy mieszkały w zlicytowanej nieruchomości, natomiast otrzymuje prawo egzekwowania od przebywających tam jeszcze lokatorów, by opuścili nieruchomość i pozabierali z niej wszystkie swoje rzeczy. Obecność starych lokatorów sprawia, że kupno domu z licytacji komorniczej to dość ryzykowna transakcja. W kupionym przez nas mieszkaniu, mogą w dalszym ciągu pozostawać mieszkańcy. A po przeniesieniu prawa własności, problem eksmisji po licytacji, spada na nabywcę. Należy pamiętać, że osoba zamieszkująca lokal, który kupiliśmy od komornika, musi go opuścić dobrowolnie. W przypadku, gdy tak się nie stanie, można rozpocząć postępowanie o eksmisję. Niestety, jest to procedura uciążliwa, długotrwała i kosztowna. Dzieje się tak, ponieważ osoba eksmitowana powinna otrzymać od gminy lokal zastępczy, a tych wiadomo nieustannie brakuje. Od rozpoczęcia procedury, do pomyślnego finału, eksmisja po licytacji komorniczej może trwać nawet kilka na mieszkanie z licytacji Jeśli planujesz kupno nieruchomości od komornika musisz mieć świadomość, że nie każdy bank wyda ci promesę, czyli przyrzeczenie w formie pisemnej, że otrzymasz na to kredyt. Większość banków przychyla się do tego, aby sfinansować zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej. Aby ułatwić Ci kupno mieszkania, które komornik sprzedaje, niektóre banki mogą wydać ci – jeszcze przed licytacją – wstępną decyzję kredytową. Aby uzyskać kredyt na mieszkanie z licytacji, bank będzie potrzebował dokumentów. Poza zaświadczeniem o zarobkach, będziesz musiał również dostarczyć np. obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat otrzymasz w banku. Różnica miedzy kredytem hipotecznym, który chcemy otrzymać na kupno mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, a kredytem na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej jest taka, że ten drugi musi zostać uruchomiony w ciągu 14 dni. Właśnie tyle dni na przelanie na rachunek sądu rejonowego mają osoby, które osiągnęły najlepsze wyniki licytacji komorniczych i wylicytowały nieruchomość. A co, jeśli nie uda ci się uzyskać kredytu w tym terminie? W takiej sytuacji trzeba liczyć się z przepadkiem rękojmi na rzecz Skarbu Państwa i tym, że komornicze mieszkanie i okazja komornicza przejdą nam koło nosa. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego znacznie różni się od zakupu lokalu od dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej to dopiero jeden z początkowych etapów całego procesu, który wiąże się z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym. Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiejKolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiejOdbiór mieszkania przed przeniesieniem własnościUmowa końcowa przenosi własność mieszkania na kupującego Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale niektórzy deweloperzy wymagają, aby została zawarta. Umowa taka zawierana jest bez obecności notariusza, w zwykłej formie pisemnej. Na podstawie umowy rezerwacyjnej kupujący najczęściej wpłaca deweloperowi opłatę rezerwacyjną w wysokości od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a deweloper zobowiązuje się, że nie będzie oferował danego mieszkania innym zainteresowanym przez czas określony w umowie rezerwacyjnej. Przed zawarciem umowy z deweloperem warto skonsultować treść umowy rezerwacyjnej oraz projekt umowy deweloperskiej z prawnikiem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości, ponieważ to na tym etapie kupujący ma najlepszą pozycję negocjacyjną. Negocjacje z deweloperem są zazwyczaj trudniejsze po zawarciu umowy rezerwacyjnej oraz po wpłacie opłaty rezerwacyjnej. Kolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej treść powinna być dokładnie sprawdzona nie tylko przez notariusza, ale również przez prawnika ze strony kupującego. Ustawa deweloperska narzuca pewne minimalne wymogi, które powinny być zawarte w takiej umowie, ale niezależnie od tego kupujący powinien skorzystać z możliwości wynegocjowania korzystniejszych warunków umowy deweloperskiej. Odbiór mieszkania przed przeniesieniem własności Po zawarciu umowy deweloperskiej, zakończeniu budowy oraz uregulowaniu wszystkich rat za mieszkanie, deweloper wydaje kupującemu lokal w stanie deweloperskim. Przy odbiorze można skorzystać z pomocy inżyniera, który zidentyfikuje ewentualne usterki mieszkania. Deweloper ma obowiązek usunąć wszystkie stwierdzone wady lokalu. Następnie kupujący może przystąpić do wykończenia mieszkania. Umowa końcowa przenosi własność mieszkania na kupującego Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania na kupującego, dlatego po załatwieniu przez dewelopera wszystkich formalności, następuje zawarcie umowy końcowej (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa taka zawierana jest w kancelarii notarialnej i jest ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania od dewelopera. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to proces, który trwa często nawet kilka lat. Warunki współpracy kupującego i dewelopera regulują: umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska (obowiązkowa),umowa przeniesienia własności (obowiązkowa). Treść wszystkich tych dokumentów może i powinna być negocjowana przez nabywcę z deweloperem, w związku z czym warto skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje projekty umów proponowane przez dewelopera i zarekomenduje wprowadzenie odpowiednich zmian, które będą zabezpieczać prawa kupującego. Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości Licytacja komornicza, dla wielu kontrowersyjna, jest jednym z typowych zadań komornika. Ma na celu wyegzekwowanie od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Zanim jednak dojdzie do ostatecznego działania, czyli publicznej sprzedaży majątku, muszą nastąpić po sobie kolejne czynności postępowania. Jakie? Jak wygląda licytacja komornicza? Czego komornik zająć nie może? Kiedy można skarżyć działania komornika? Sprawdź! Spis treści Czym jest licytacja komornicza? Czym jest postępowanie egzekucyjne? Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Skarga na czynności komornika Czym jest licytacja komornicza? Licytacja komornicza jest rodzajem publicznej sprzedaży ruchomości bądź nieruchomości dłużnika prowadzonej przez komornika. Nabywcą może zostać osoba lub podmiot prawny, który zapewni zapłacić najwyższą kwotę za przedmiot licytacji. Licytacja odbywa się, aż do momentu osiągnięcia najwyższej kwoty, którą deklaruje zapłacić nabywca. Ten, kto da więcej, wygrywa licytację. Licytacja odbywa się publicznie w wyznaczonym w obwieszczeniu komornika miejscu i czasie. Udział w licytacji może wziąć każdy (poza wymienionymi w przepisach osobami), kto wpłaci odpowiedniej wysokości wadium. Licytacja może odbywać się w miejscu zamieszkania dłużnika, w biurze komornika bądź w innym wyznaczonym przez niego miejscu. Przedmiotem licytacji komorniczej może być element majątku dłużnika – nieruchomy i ruchomy. Ruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: antyki i dzieła sztuki, biżuteria, zegarki, łodzie i jachty, maszyny przemysłowe, maszyny rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motycykle i skutery, odzież, przyczepy, samochody i inne pojazdy, sprzęt agd, sprzęt rtv, sprzęt komputerowy, surowce i inne przedmioty wykazujące wartość rynkową. Nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: domy, garaże i miejsca postojowe, grunty, lokale użytkowe, magazyny, hale, mieszkania, inne nieruchomości. Ogólne sposoby egzekucji ze składników majątkowych: ruchomości, zwierząt, wynagrodzenia za pracę lub z wierzytelności, rachunków bankowych, nieruchomości lub innych praw majątkowych. Czym jest postępowanie egzekucyjne? Postępowanie egzekucyjne to zbiór przepisów prawnych wchodzących w skład postępowania cywilnego, którego celem jest przymusowe wypełnienie obowiązków i praw wynikających ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Sprawy dotyczą przede wszystkim przymusowego wykonania orzeczeń sądu i innych aktów wydanych w sprawach cywilnych, które stanowią tytuły egzekucyjne (według przepisów księgi drugiej Wszczęcie egzekucji następuje przez tytuł wykonawczy, z urzędu bądź na wniosek wierzyciela, prokuratora czy organizacji pozarządowej. Postępowanie egzekucyjne wszczynane z urzędu, czyli na żądanie uprawnionego sądu pierwszej instancji, który zajmował się sprawą, jest egzekucją na podstawie tytułów sądowych. Te mogą być postępowaniami nieprocesowymi i procesowymi. Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy - który dokument decyduje o wszczęciu egzekucji? Designed by Freepik, Tytuł egzekucyjny to orzeczenie sądu lub inny dokument urzędowy, który potwierdza istnienie i zakres roszczenia wierzyciela oraz istnienie i zakres powinności dłużnika. Po nadaniu przez właściwy sąd klauzuli wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, a ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dokument ten musi jednoznacznie i konkretnie definiować, kto jest dłużnikiem i jak musi się zachować wobec wierzyciela oraz kto jest wierzycielem. Tytuł egzekucyjny powinien być sformułowany w sposób klarowny i zrozumiały dla wszystkich stron. Musi być możliwy do wykonania pod względem zarówno prawnym, jak i rzeczywistym. Tytuł wykonawczy to orzeczenie sądu z klauzulą wykonalności. Stwierdza istnienie i skalę roszczenia wierzyciela, które nadaje się do egzekucji oraz istnienie i zakres obowiązku dłużnika. Co to jest klauzula wykonalności? Klauzula wykonalności to decyzja sądu w formie aktu, która stwierdza, że dany dokument jest tytułem wykonawczym, co otwiera drogę do postępowania egzekucyjnego. Wydanie klauzuli wykonalności następuje na wniosek wierzyciela bądź z urzędu. Klauzula wykonalności jest dokumentem, któremu muszą się podporządkować wszelkie urzędy i osoby, których dotyczy sprawa. Osoby te są zobowiązane także do pomocy w realizacji danego tytułu wykonawczego. Wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terenie całego kraju. Komornik w zasadzie nie może odmówić przyjęcia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (poza kilkoma wyjątkami określonymi w przepisach). Organem egzekucyjnym, poza komornikiem działającym przy danym sądzie rejonowym, może być też sam sąd rejonowy. W postępowaniu egzekucyjnym, gdzie dochodzi do realizacji decyzji sądu, może uczestniczyć policja, wojsko lub bank. Najczęściej komornik decyduje się na wsparcie policji, gdy dłużnik jest agresywny lub uniemożliwia realizację tytułu. Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Zgodnie z art. 829, 831 § 1 i 833 § 6 kodeksu postępowania cywilnego egzekucji komorniczej nie podlegają: pościel, bielizna, ubrania codzienne niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny, ubrania niezbędne do pełnienia służby lub odzież robocza, zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny na okres jednego miesiąca, jedna krowa, dwie kozy, trzy owce lub 20 sztuk drobiu potrzebne do wyżywienia dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny wraz z zapasem ściółki i zboża, narzędzia niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne dla dłużnika do produkcji na okres jednego tygodnia (nie dotyczy to pojazdów mechanicznych), przedmioty niezbędne do nauki, osobiste dokumenty, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych, przedmioty codziennego użytku, które mają znaczną wartość użytkową dla dłużnika, a ich sprzedaż oznaczałaby zbycie poniżej ich wartości, wózek inwalidzki osoby niepełnosprawnej, inne określone w przepisach. Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Krok 1. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego Komornik jest funkcjonariuszem publicznym, który działa przy sądzie, do którego jest przypisany. Komornik na podstawie zgłoszenia wierzyciela i tytułu wykonawczego wszczyna postępowanie egzekucyjne. Rozpoczyna próby nawiązania kontaktu z dłużnikiem w celu wezwania go do zapłaty wierzytelności. Dłużnik na różne sposoby może odraczać kontakt z komornikiem, ale nie oznacza to uniknięcia odpowiedzialności finansowej wobec wierzyciela. Komornik może wysyłać listy polecone, telefonować do dłużnika lub odwiedzić jego miejsce zamieszkania. Krok 2. Zajęcie majątku dłużnika Jeżeli komornik nie ma czego zająć z dochodów lub oszczędności dłużnika, przystępuje do zajęcia rzeczy materialnych, majątku. Zajęte przez komornika przedmioty oznaczane są specjalną naklejką ze stemplem, zazwyczaj umieszczaną w widocznym miejscu. Prawo daje dłużnikowi możliwość użytkowania tych rzeczy do momentu licytacji, ale zabrania mu usuwania oznaczeń, sprzedaży zajętych przedmiotów czy oddania ich w darowiźnie. Krok 3. Wezwanie do spłaty zadłużenia Dokonując zajęcia, komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Jeśli komornik zajmuje mieszkanie, dom czy inną nieruchomość, następuje wpis do hipoteki nieruchomości. Brak reakcji ze strony dłużnika oznacza krok w stronę licytacji majątku. Dodatkowo komornik ma prawo obciążyć dłużnika grzywną bez kierowania sprawy do sądu. Dłużnik może zostać ukarany grzywną, gdy: bez uzasadnienia odmawia udzielenia wyjaśnień niezbędnych do przeprowadzenia egzekucji, świadomie udziela komornikowi fałszywych informacji, nie powiadamia komornika o zmianie miejsca pobytu, nie zawiadamia komornika o zmianie pracy lub podjęciu nowego zatrudnienia, utrudnia czy blokuje wykonywanie czynności przez komornika, co zmusza do wzywania np. policji. Krok 4. Wycena nieruchomości jako części majątku dłużnika Po bezskutecznym wzywaniu dłużnika do zapłaty, wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o dokonanie wyceny nieruchomości. Komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Krok 5. Obwieszczenie o licytacji komorniczej Sąd i komornik ogłaszają termin i miejsce odbycia się licytacji komorniczej. Licytacja mieszkania czy domu może odbyć się dopiero po upłynięciu dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się wyceny nieruchomości. Informacja o licytacji zostaje podana do publicznej wiadomości, ale nie później niż dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenie pojawi się w budynku sądu, w urzędzie gminy, lokalnej gazecie i na stronie internetowej komornika. Może pojawić się również na witrynie internetowej W ogłoszeniu musi znaleźć się informacja o dokładnym miejscu licytacji (adres), terminie (data i godzina) oraz opis przedmiotu licytacji (może być ze zdjęciem), szacunkowa wartość, cena wywoławcza, kwota wadium i która to licytacja (pierwsza czy druga). W ciągu dwóch tygodni od momentu ogłoszenia licytacji zainteresowani mogą oglądać nieruchomość w dni powszednie w określonych godzinach oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego w kancelarii komornika. Warto dokładnie czytać obwieszczenie, ponieważ licytowane może być nie tylko całościowe prawo do mienia, ale też pewne udziały, np. udział w wysokości ½ w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Krok 6. Warunki przystąpienia do licytacji W licytacji może wziąć udział każdy, kto wniesie wadium, czyli określoną sumę pieniędzy na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków umowy w ramach aukcji. Rękojmię wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania należy wpłacić gotówką w kancelarii komornika lub na wskazany w obwieszczeniu numer rachunku bankowego najpóźniej dzień przed licytacją. Zgodnie z prawem w przetargu nie może uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie i dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji. Kwota wadium zwracana jest osobom, które licytację przegrały. Zwycięzcy licytacji kwota wadium odliczana jest od sumy, którą musi uiścić za wylicytowany przedmiot. Jeśli licytant, który zwyciężył licytację nie wpłaci zgłaszanej kwoty, rękojmia przepada (przeznaczona jest na pokrycie kosztów egzekucji). Krok 7. Licytacja komornicza Licytację prowadzi komornik, ale w obecności i pod nadzorem sędziego. Przedmiot licytacji komorniczej musi posiadać cenę wywoławczą. W pierwszym terminie licytacji cena wywoławcza nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości nieruchomości. W drugim terminie cena wywoławcza jest niższa – 2/3 oszacowanej wartości przedmiotu. Drugi termin licytacji ogłaszany jest, gdy nikt chętny do zakupu nie zgłosi się w pierwszym terminie. Wierzyciel ma możliwość przejęcia nieruchomości na własność za cenę wywoławczą. Jeśli jej nie chce, postępowanie jest umarzane i dopiero po upływie sześciu miesięcy może zostać wznowione postępowanie egzekucyjne. Krok 8. Przybicie licytanta, który oferuje najwyższą kwotę Komornik wzywa licytantów do kolejnych postąpień: kto da więcej? Podbicie ceny nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania (kwota musi być zaokrąglona do pełnych złotówek w górę). Jeśli po trzykrotnym wezwaniu nikt nie zgłasza się do przebicia, ostatni licytant otrzymuje przybicie. Wymienia się także licytanta, który zaoferował najwyższą kwotę, za jaką gotów jest nabyć nieruchomość. Krok 9. Postanowienie o przybiciu Postanowienie o przybiciu dokonuje sąd, pod którego nadzorem odbywała się licytacja. Decyzja musi się uprawomocnić. Krok 10. Wezwanie do zapłaty Po uprawomocnieniu sąd zobowiązuje licytanta do zapłacenia odpowiedniej kwoty, pomniejszonej o wartość wadium, w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Pieniądze muszą być wpłacone na rachunek depozytowy sądu. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin wpłaty, ale czas na uregulowanie wpłaty nie może przekraczać jednego miesiąca. Krok 11. Postanowienie o przysądzeniu własności - wpis do księgi wieczystej Po uregulowaniu zapłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości nabywcy poprzez wpis do księgi wieczystej. Postanowienie o przysądzeniu własności także musi się uprawomocnić, po tym fakcie wszelkie hipoteki obciążające nieruchomość powinny zostać usunięte. Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej składa do wybranego przez siebie komornika wierzyciel po uzyskaniu sądowego tytułu wykonawczego. Wniosek egzekucyjny powinien zawierać: dane komornika, do którego wierzyciel kieruje wniosek; dane własne i dłużnika; orzeczenie sądu z tytułem wykonawczym, na podstawie którego występuje z wnioskiem egzekucyjnym; kwotę wierzytelności; sposób prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz oryginał orzeczenia sądowego z klauzulą wykonalności. Skarga na czynności komornika - kiedy dłużnik i wierzyciel mają do tego prawo? Skargę na postępowanie komornika w trakcie prowadzenia egzekucji mogą złożyć obie strony, a zatem dłużnik i wierzyciel. Prawo do tego mają także inne osoby, w których mniemaniu działania komornika bądź przeciwnie - zaniechanie obowiązków, nie były zgodne z obowiązującymi przepisami. Na wniesienie skargi do właściwego sądu, czyli tego, przy którym działa komornik jest niewiele czasu, bo tylko tydzień. Jeśli komornik zawiadomił stronę postępowania pisemnie o dokonaniu konkretnych czynności, to termin liczony jest od momentu otrzymania zawiadomienia. Jeśli komornik nie zawiadomił pisemnie wierzyciela czy dłużnika, tydzień na złożenie skargi rozpoczyna się w momencie, gdy strona postępowania dowie się o dokonaniu danej czynności. Uwaga, samo wniesienie skargi nie powoduje wstrzymania postępowania egzekucyjnego ani czynności komornika, którą zaskarża się w dokumencie. Można zawrzeć dodatkowo wniosek o wstrzymanie lub czasowe zawieszenie postępowania komorniczego do momentu wyjaśnienia sprawy. Jakie czynności można skarżyć? Wszystkie działania komornika, które nie są zgodne z przepisami podlegają możliwości zaskarżenia. Skargę wnosi się przede wszystkim w celu sprawdzenia przez sąd działań komornika i jeśli zajdzie taka potrzeba, nakazanie mu właściwego prowadzenia postępowania. Kiedy można wnieść skargę do właściwego sądu: komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne niezgodnie z przepisami; komornik przekracza swoje uprawnienia; komornik zajmuje majątek, którego nie powinien; komornik odmawia wykonania czynności, do której zobowiązuje go prawo; komornik wykonuje czynności, które naruszają prawa strony postępowania. Jakie informacje powinna zawierać skarga na komornika? Prawidłowo napisana skarga powinna zawierać następujące informacje: imię i nazwisko dłużnika oraz wierzyciela z dokładnym adresem, sygnatura akt komornika, opisanie zaskarżanej czynności bądź zaniechania działań komornika, informacja o oczekiwaniach składającego skargę wobec danej czynności (np. zmiany lub cofnięcia danej czynności komornika czy przeprowadzenia danego działania, w przypadku gdy komornik je zaniechał); krótkie uzasadnienie, podpis, odpowiednia ilość egzemplarzy - po jednym dla każdej ze stron i komornika. Co dzieje się po złożeniu skargi? Złożenie skargi wiąże się z koniecznością wniesienia stałej opłaty w wysokości 100 zł, chyba że do skargi dołączony zostanie wniosek o zwolnienie z tej opłaty ze względu na zbyt duże obciążenie domowego budżetu ze szkodą dla utrzymania rodziny. Należy również dołączyć wypełniony formularz o stanie majątkowym. Po złożeniu skargi, sąd przygląda się dokumentom pod względem formalnym. Jeśli będzie brakowało koniecznych informacji, sąd wezwie składającego do ich uzupełnienia w ciągu tygodnia. Brak reakcji ze strony zaskarżającego oznacza odrzucenie skargi. Formalnie prawidłową skargę sąd rozpatruje bez udziału stron, a wynik niejawnego posiedzenia podaje w formie postanowienia uwzględniającego lub oddalającego skargę. Zdjęcie tytułowe: Designed by Freepik

zakup mieszkania od komornika krok po kroku